四措并举 改善优质房企资产负债表******
王丽新
日前,央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”,到此次的“改善优质头部房企资产负债表”,同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容,可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来,接下来,地产金融支持性政策将在多维度快速展开,一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企,使其迎来弹性扩表的机会;另一方面,资本市场将更好地发挥资源配置功能,“改善优质房企经营性和融资性现金流”,既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流,也要恢复企业内生造血能力,稳住经营性现金流,最终实现保优质主体的目标。笔者认为,会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。
举措之一是“资产激活”,这与保交楼行动目标一致,主要针对出险房企及潜在出险房企,助其盘活资产,回归正常经营。具体而言,一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工;二当支持对房企间项目收并购,引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度;三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业,释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。
举措之二是“负债接续”,这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致,主要缓解未出险房企短期还债压力,防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约,以新债换旧债以及合理展期,给予房企“以时间换空间”的机会。
举措之三是“权益补充”即股权融资支持,这是改善优质房企资产负债表的最有效手段,也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三,一是没有债务利息,融资成本低;二是不会新增有息债务,剔除预收账款后的资产负债率不会提升,避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路,为行业高质量发展夯实基础;三是股权融资直接拉升权益资本,能优化资产负债结构,引新股东入局后,若资源能与房企现有业务整合发展,可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。
举措之四是“预期提升”,这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承,是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资,目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态,预计需求端利好政策还将进一步释放,尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面,使其成为楼市销售的新生力军。交易增加,企业资金状况得到改善,交付的项目逐步增多,购房者消除担忧,市场有望联动好转,实现良性循环。
当然,改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是,积弊已久的“旧三高”时代已经远去,“第三支箭”落地的广度和力度不断提升,随着居住消费需求不断升级,房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。
最新研究!不是谁都需要每天八杯水******
从小到大
总是听人说
每人每天要喝够8杯水(约2升)
最近,一项新的研究结果驳斥了这个说法
其实人类饮水需求千差万别
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科学家们是怎么测量人一天需要多少水的?
11月24日发表于《科学》期刊的这项研究,测量了26个国家5600多人的饮水量,参与者年龄从8天到96岁不等,他们饮用了一定量含有可追踪氢和氧同位素的水。研究人员发现,人们每天的平均饮水量在1升到6升之间。
图源:摄图网
此外,研究人员们收集并分析了参与者的数据,将参与者所在地的温度、湿度和海拔高度等环境因素,与测量的水分周转率、能量消耗、体重、性别、年龄等进行了比较。
在所有条件相同的情况下,男性和女性的差异大约是半升水的周转量。研究结果预计,一个20岁、体重70公斤、生活在发达国家的海平面高度、平均气温10摄氏度、相对湿度50%的非运动员男性,每天会吸收和流失约3.2升水。同样年龄和活动水平的女性,体重60公斤,住在同样的地方,需要消耗2.7升水。
同时,一个人消耗的能量增加1倍,则他们每天用水量将增加约1升。体重增加50公斤,用水量则增加0.7升。湿度每增加50%,用水量就会增加0.3升。运动员比非运动员多消耗大约1升水。
快来算算自己需要多少水!
这项研究中,近100个团队的科学家们联合开展了实验,得出了全球首个人类全生命周期的“饮水公式”。据此公式,大伙儿可以精确地计算出自己每天喝多少水最合适。
其中,PAL是身体活动水平,等于人体24小时总能量消耗(TEE)除以人体24小时的基础代谢率(BMR)。HDI则代表人类发展指数,反映不同地方的社会进步程度。对于此公式中,发达国家的HDI值为0,中等国家HDI值为1,落后国家HDI值为2。此外,非运动员的Athlete Status(运动状态)值为0,运动员为1。
研究人员用此公式计算发现,平均而言,20至35岁的男性每天消耗4.2升水,而30至60岁的女性消耗3.3升水。而且从60岁起,水的需求量随着年龄的增长而下降。等到了90多岁,人的需水量已经降至2.5升左右。
科学喝水,还得注意这些!
俗话说“人以食为天,食以水为先”,每天保持充足的饮水量,对人体皮肤、血管、肠道健康等都起着至关重要的作用。以下为大家准备了一些日常科学喝水的小提示:
图源:网络表情包
1. 不要等到口渴再喝水。口渴是身体缺水的信号,当你感觉口渴的时候,那说明细胞已经缺水了。
2. 吃饭前不要大量喝水。这可能会冲淡消化液,使胃酸浓度降低,易出现消化不良、急性胃肠炎及腹泻。
3. 喝水时水温以 25 ℃~ 40 ℃为宜,最好不要超过 65 ℃。
4. 运动后不要一次性牛饮!如果运动后狂饮,会导致钠离子含量变低,这一现象被称为“稀释性的低钠血症”,也叫水中毒。运动后人体的各个脏器处于比较劳累的状态,突然大量补水会导致心脏负担明显加重,对很多脏器功能,特别是对心脏不利。
5. 在高强度的运动后,需要适当喝含有电解质的水,比如含盐、含糖的,这样可以把人体丢失的盐分和糖分补充回来。
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资料来源:科普中国、中国科学网、澎湃新闻
整理:董小娴
(文图:赵筱尘 巫邓炎)